【不動産】 敷金と原状回復義務について
賃貸マンションの退去時によく起きるトラブルとして、敷金と原状回復義務があります。本来、賃貸借契約においては、通常使用に伴う汚損・損耗の修繕費用は使用利益の対価である賃料によって当然に賄われていると解されています。したがって、通常使用に伴う汚損・損耗については賃借人がこれを新品同様の状態に原状回復する義務はなく、賃貸人が敷金から補填することはできないのが原則です。国土交通省住宅局が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」においても同様の考え方が示されています。
しかし、賃貸借契約書に、通常使用に伴う汚損・損耗についても賃借人が負担するという特約が付いている場合、その特約が有効となる場合があります。最高裁判例では、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、あるいは賃貸人が口頭により説明し賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたなど「通常損耗補修特約」が明確に合意されている場合には、賃借人に原状回復義務が認められるとしており、賃借人が通常使用に伴う汚損・損耗について原状回復義務を負う場合があることを認めています。
原状回復ガイドラインでも同様の観点から、①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること、の要件を満たす場合には通常損耗補修特約が有効になるとしています。
例えば、畳のすり減りや画鋲の跡（但し下地ボードの張替えが不要な程度のもの）などは賃借人が通常の生活をする上で発生するものなので通常使用に伴う汚損・損耗であり、敷金で補填することはできず、したがって、他に汚損・損耗などがなければ敷金は返還されるのが原則です。しかし、通常損耗補修特約が成立していると認められる場合には賃借人が原状回復義務を負担することになります。したがって、原状回復義務を巡ってトラブルになったときは、賃貸借契約書で原状回復義務についてどのように取り決められているかを確認する必要が出てきます。
退去の際にトラブルになるのは、賃貸人・賃借人双方にとって好ましくない事態です。賃貸人側であれば、原状回復義務の範囲について賃貸借契約書で詳細に定めておくこと（対象箇所、単位、単価などを明記する）、賃借人側であれば契約前に賃貸借契約書をよく読んで原状回復義務を負担する範囲を理解すること、負担の範囲が大きいようであれば契約しないことも考えることが重要です。
